Quina durada té un contracte de lloguer d'habitatge?

Una de les qüestions que pot generar més neguit i incertesa és la durada dels contractes de lloguer d'habitatge. Tant si ets propietari com si ets llogater, conèixer els terminis legals és fonamental per evitar sorpreses desagradables que poden afectar greument els teus interessos.

La regla general és que el propietari i el llogater poden fixar lliurement la durada del contracte. Ara bé, si es tracta d'un habitatge habitual, la llei estableix una durada mínima obligatòria com a protecció per al llogater que el propietari està obligat a respectar encara que el termini pactat sigui inferior al mínim legal. En aquest darrer cas, el contracte es prorrogaria obligatòriament any a any fins a assolir la durada mínima legal.

Quina és, doncs, la durada mínima legal? Actualment, és de cinc anys si el propietari és una persona física i set anys si és una persona jurídica (article 9.1 Llei d'Arrendaments Urbans o LAU). Un cop transcorreguts aquests primers 5 o 7 anys, si cap de les parts no diu res, el contracte no s'extingeix automàticament, sinó que entra en joc l'anomenada pròrroga tàcita. El contracte s'anirà prorrogant per terminis anuals fins a un màxim de tres anys més.

Els terminis mencionats al paràgraf anterior son d'aplicació per als contractes de lloguer signats a partir del 6 de març de 2019, però què passa amb la durada mínima dels contractes anteriors? Aquí és on comença l'embolic legal fruit de reiterades reformes legislatives.

Per als contractes celebrats entre l'1 de gener de 1995 i el 5 de juny de 2013, la LAU establia igualment una durada mínima de cinc anys, seguida, si cap de les parts comunicava la voluntat de no renovar, d'una pròrroga anual de fins a tres anys més. Ara bé, en els contractes celebrats entre el 6 de juny de 2013 i el 5 de març de 2019, aquesta durada mínima es va reduir a tres anys, amb una eventual pròrroga d'un any més, arran de la reforma impulsada pel Govern espanyol del PP, que amb la intenció de flexibilitzar el mercat del lloguer va reforçar la llibertat contractual i reduir la protecció del llogater.

Val a dir que com més antic sigui el contracte, menor és la rellevància pràctica d'aquesta normativa. Els contractes celebrats fa més de 10 o 15 anys ja han superat els períodes de durada mínima i de pròrroga legal previstos, i actualment o bé ja se n'haurien celebrat de nous, o bé s'haurien anat prorrogant tàcitament en cas que ni propietari ni llogater no comuniquessin res al respecte.